お世話になります。 本日が、応募最終日となりまして、 どんな案が出て参りますか、楽しみに拝見しておりましたのですが、 わたしなりのご提案と申しますか、所見でございます。 まず、【デザインイメージ】を具体化する建築計画の（あくまで）一例です。 ■ 基準フロア面積 88㎡ ← 25㎡×3戸 + ミニマムの階段 8㎡(2m×4m程度) + ミニマムの開放廊下 3㎡(片側居室として1.5m×2m程度) ※「ミニマム」は、とてもうまく図面が描けたとして・・・という主旨です。 ■ 建築面積 88㎡ → 建蔽率 89.16% ＞ 60% + 10%角地緩和 + 10%耐火建築緩和 ∴ＮＧ（建蔽率オーバー） ■ 容積率対象延床面積 275㎡（25㎡ × 11戸） → 容積率 278.63% ＜ 300% ∴ＯＫ ■ すべての住戸に「道路に直接面する窓を設ける」ことにして、都条例19条の窓先空地は無し ■ 都条例17条の通路は、前述のミニマムの開放廊下で「やりくり」する・・・ことにする ■ 全11戸（ ＞ 10戸）→ 板橋区指導要綱による二輪車置場 11台 は、のちほど・・・ ■ 板橋区指導要綱の自主管理歩道は、前面道路（30m）の中に歩道がある「はず」なので設置しない ご説明が回りくどくなりましたが、 まず、絵を描き始める前の、机上計算の段階で、エレベーター無し・階段のみと致しましても、 ワンフロア 25㎡（1Ｋ）× 3戸 のご計画は、建蔽率オーバーとなり、建築計画として成立してないように思います。 結論と致しまして、全11戸の「戸数」が、利回り・収支計画の側からのマストと致しますと、 非整形敷地でもございますし、現実的なプランとしては、 １Ｋではなくて、ワンルームで再考なされることを、 わたしからは、ご提案させて頂きたいところです。 もうひとつ、板橋区指導要綱を、どう考えるかは、 貴社様の会社としての姿勢いかんなのでございますが、 こちらを遵守致しますと、自転車置き場が要るので、 1階に3戸、住戸を設けることは難しいと思います。 そちらの場合に、１階のご計画としては、 エントランス（ピロティ）+ 2戸 （ないし 1戸） になるかと思われます。 ただし、指導要綱「なので」の「なので」の解釈の分かれ道にはなります。 分かりづらい（ネット上では書きづらい）ですが。。。 その辺りで、もし、貴社様が指導要綱を遵守なされるお手本としての企業市民様であられますならば、 ご計画地の土地のもつポテンシャル（大きさと価格）との見合いで、 区条例にも指導要綱にもかからない 全９戸（10戸以下）で収支の合うご計画を模索なされることも ご検討の価値は、ございますように拝見しております。 そちらと【依頼内容】にございました「防火地域なので鉄骨かRCになります」の意味合いなのですが、 防火地域なので木造が建てられないという主旨と致しますと、 必ずしも、そうではないようにも思います。 投資家目線ですと、板橋区あたりからは、売地の条件次第では、 全９戸の木造３階建てアパートもアリのように感じております。 ただ、木造ですと、融資期間が短いのを、芳しく感じておられない方もおれるようでして、 その辺りの感覚は、貴社様の方が知見が豊富なことと拝察致します。 かたや、建材の高騰度合いの「ばらつき」が大きくなってきており、 これまでローコストと思っていたものが、かならずしも、そうではない 「高い・安い」の逆転現象が起きているような声も聞こえてきてはおりますので、 いちがいに、木造アパートが安いと言えるのかどうかは、 耐火建築物仕様にならざるを得ない課題もございまして、 ナマナマしい時価相場での比較検証が要るところかも分かりません。 先に、他のクラウドワーカーさんからのご提案にございました、木造２階建て風やメゾネット住戸に 「★★★」をお付けになられておりましたので、 既に、貴社様の方では、戸数・階数を減らしたご計画も検討なされておられる途上なのかとも、 興味深く拝察致しておりました次第です。 ご参考になりましたら、幸甚でございます。
メンバーからのコメント
お世話になります。
本日が、応募最終日となりまして、
どんな案が出て参りますか、楽しみに拝見しておりましたのですが、
わたしなりのご提案と申しますか、所見でございます。
まず、【デザインイメージ】を具体化する建築計画の（あくまで）一例です。
■ 基準フロア面積 88㎡ ← 25㎡×3戸 + ミニマムの階段 8㎡(2m×4m程度) + ミニマムの開放廊下 3㎡(片側居室として1.5m×2m程度)
※「ミニマム」は、とてもうまく図面が描けたとして・・・という主旨です。
■ 建築面積 88㎡ → 建蔽率 89.16% ＞ 60% + 10%角地緩和 + 10%耐火建築緩和 ∴ＮＧ（建蔽率オーバー）
■ 容積率対象延床面積 275㎡（25㎡ × 11戸） → 容積率 278.63% ＜ 300% ∴ＯＫ
■ すべての住戸に「道路に直接面する窓を設ける」ことにして、都条例19条の窓先空地は無し
■ 都条例17条の通路は、前述のミニマムの開放廊下で「やりくり」する・・・ことにする
■ 全11戸（ ＞ 10戸）→ 板橋区指導要綱による二輪車置場 11台 は、のちほど・・・
■ 板橋区指導要綱の自主管理歩道は、前面道路（30m）の中に歩道がある「はず」なので設置しない
ご説明が回りくどくなりましたが、
まず、絵を描き始める前の、机上計算の段階で、エレベーター無し・階段のみと致しましても、
ワンフロア 25㎡（1Ｋ）× 3戸 のご計画は、建蔽率オーバーとなり、建築計画として成立してないように思います。
結論と致しまして、全11戸の「戸数」が、利回り・収支計画の側からのマストと致しますと、
非整形敷地でもございますし、現実的なプランとしては、
１Ｋではなくて、ワンルームで再考なされることを、
わたしからは、ご提案させて頂きたいところです。
もうひとつ、板橋区指導要綱を、どう考えるかは、
貴社様の会社としての姿勢いかんなのでございますが、
こちらを遵守致しますと、自転車置き場が要るので、
1階に3戸、住戸を設けることは難しいと思います。
そちらの場合に、１階のご計画としては、
エントランス（ピロティ）+ 2戸 （ないし 1戸） になるかと思われます。
ただし、指導要綱「なので」の「なので」の解釈の分かれ道にはなります。
分かりづらい（ネット上では書きづらい）ですが。。。
その辺りで、もし、貴社様が指導要綱を遵守なされるお手本としての企業市民様であられますならば、
ご計画地の土地のもつポテンシャル（大きさと価格）との見合いで、
区条例にも指導要綱にもかからない 全９戸（10戸以下）で収支の合うご計画を模索なされることも
ご検討の価値は、ございますように拝見しております。
そちらと【依頼内容】にございました「防火地域なので鉄骨かRCになります」の意味合いなのですが、
防火地域なので木造が建てられないという主旨と致しますと、
必ずしも、そうではないようにも思います。
投資家目線ですと、板橋区あたりからは、売地の条件次第では、
全９戸の木造３階建てアパートもアリのように感じております。
ただ、木造ですと、融資期間が短いのを、芳しく感じておられない方もおれるようでして、
その辺りの感覚は、貴社様の方が知見が豊富なことと拝察致します。
かたや、建材の高騰度合いの「ばらつき」が大きくなってきており、
これまでローコストと思っていたものが、かならずしも、そうではない
「高い・安い」の逆転現象が起きているような声も聞こえてきてはおりますので、
いちがいに、木造アパートが安いと言えるのかどうかは、
耐火建築物仕様にならざるを得ない課題もございまして、
ナマナマしい時価相場での比較検証が要るところかも分かりません。
先に、他のクラウドワーカーさんからのご提案にございました、木造２階建て風やメゾネット住戸に
「★★★」をお付けになられておりましたので、
既に、貴社様の方では、戸数・階数を減らしたご計画も検討なされておられる途上なのかとも、
興味深く拝察致しておりました次第です。
ご参考になりましたら、幸甚でございます。