不動産の売買には多額のお金が動くこともあり、不動産売買で失敗したくない・不動産の適正価格を知りたいと考える方は多いでしょう。そこで今回は、不動産鑑定の基礎知識や料金体系の種類、不動産鑑定士への依頼費用相場、依頼する際のポイントなどを紹介します。
目次
不動産鑑定とは
はじめに、不動産鑑定の基礎知識を紹介します。
不動産鑑定の概要
不動産鑑定とは、不動産（土地・建物など）の経済的価値を評価することです。不動産に関する法律や評価基準をもとに、不動産の公正な適正価格を算出することを目的に行われます。
不動産鑑定は不動産鑑定士の独占業務（有資格者以外は携わることを禁止された業務）にあたり、国家資格を取得した不動産鑑定士（あるいは不動産鑑定士補）のみが不動産鑑定を行えます。
不動産の「鑑定」と「査定」の違い
不動産の「査定」とは、物件の間取りや築年数、周辺環境などをもとに不動産の評価額を算出することです。
不動産の「鑑定」と「査定」の大きな違いとして、不動産鑑定では「不動産鑑定評価書」、不動産査定では「不動産査定書」を作成するという点が挙げられます。
以下、両者の違いを紹介します。
【不動産鑑定評価書】
・費用：有料
・作成期間：1～3週間程度
・評価者：国家資格を持つ不動産鑑定士（不動産鑑定士補）
不動産鑑定士は、国土交通省が定める「不動産鑑定評価基準」をもとに、決められた手順に沿って適正価格を判定します。そのため、「不動産鑑定評価書」は評価の精度が高いことが特徴です。
不動産鑑定評価書の作成に適しているのは、不動産を売買したい・財産分与を行いたい・土地評価額を下げたい（相続税を節税したい）などのケースです。
不動産の正式な価値を知りたい、税務署・裁判所などへ提出する「法的・公的な証明書」を作成したいという希望がある場合は、不動産鑑定評価書を作成してもらうと良いでしょう。
【不動産査定書】
・費用：無料
・作成期間：当日～3営業日程度
・評価者：不動産業者（仲介会社）
不動産査定書は、不動産の査定価格・査定の根拠などをまとめた資料です。不動産業者によって査定額が大きく異なる場合もあり、法的・公的な証明書としては利用できません。
不動産の査定額（売却できそうな取引価格）の目安を知りたい場合などに作成を依頼するのが一般的です。
不動産鑑定の料金体系
不動産鑑定の料金体系には、以下のような種類があります。
報酬基準型
報酬基準型は、国土交通省が定める「基本鑑定報酬額表」をもとに不動産鑑定費用を計算する料金体系です。
「基本鑑定報酬額表」のほか、不動産の種類や類型（更地・建付地・借家など）も加味し、不動産鑑定士が独自の料金設定によって鑑定費用を算出します。不動産鑑定にかかる料金が事前に明示されるために依頼者側が料金を把握しやすいというメリットがあり、多くの不動産鑑定士に採用されている料金体系です。
積み上げ型
積み上げ型は、鑑定対象の土地の広さや鑑定時の作業量によって費用が変動する料金体系です。「報酬基準型」では不動産の種類や類型ごとに料金があらかじめ決まっていますが、「積み上げ型」では鑑定作業が複雑になるにつれて段階的に料金が上がります。
費用の算出方法が複雑になることもあり、それほど多くの不動産鑑定士が採用している料金体系ではありません。
定額型
定額型は、不動産鑑定の作業量や不動産の種類にかかわらず、一律で料金（定額50万円など）を決める料金体系です。どのような依頼内容でも一律料金となる点がメリットでもありデメリットでもあるといえ、物件によって不動産鑑定士の作業量が大きく変わることから、定額型を採用している不動産鑑定はごく少数です。
不動産鑑定の依頼費用相場
不動産鑑定の依頼費用は、不動産の種類や類型によって異なります。また、不動産の評価額（概算）が高いほど、不動産鑑定の依頼費用も高額になります。
【不動産鑑定の費用相場】
・土地のみ：20～80万円
・建物のみ：20万～
・マンション：30万円～
・土地と建物：30～100万円
・農地／林地：40～80万円
・証券化対象の不動産：40～100万円
不動産鑑定士に依頼すると良いケース
不動産鑑定士は、不動産の「公正な適正価格」を評価してくれます。そのため、不動産の売買で失敗したくない、不動産に投資価値があるかどうかを判断したい、不動産をスムーズに相続したい、共有不動産を公平に分割したい、相続税を節税したいといった場合には不動産鑑定士へ依頼すると良いでしょう。
具体的には、以下のようなケースが挙げられます。
【不動産鑑定士に依頼すると良いケース】
①不動産を売買するとき
②不動産投資を始めるとき
③離婚時に財産分与をするとき
④不動産を相続するとき
⑤生前贈与をするとき
⑥負担付贈与をするとき
⑦共有不動産を分割するとき
⑧遺留分減殺請求をするとき
⑨代償分割の価格を決めるとき
⑩相続税を軽減したいとき
不動産の交換・売買、離婚時の財産分与や遺産分割などの際に不動産鑑定士へ鑑定を依頼すると、親族間・夫婦間で共有不動産を公平に分割できます。
また、不動産の相続税を算出する際、さまざまな要素が評価額に反映されていない状態で計算を行うと、相続税が不当に高額となることがあります。
このような場合、土地の評価額を決める条件（物件の間口が小さい・宅地が不揃いである・土地の用途が限られるなど）を不動産鑑定士に評価・判定してもらうことで、相続税を適正価格まで圧縮（軽減）できます。
また、企業が不動産を売買する場合や、地代（借地料）を把握したい場合に「不動産鑑定評価書」を作成してもらい、交渉材料として利用するケースもあります。
【企業が不動産鑑定士に依頼するケースの例】
・法人／役員間で、不動産を売買するとき
・不動産を担保に、お金を借りる（貸す）とき
・会計上の理由で、土地と建物を区別するとき
・会計上の理由で、時価評価額を算出するとき
・事業譲渡などで、不動産を所有しているとき
不動産鑑定依頼のポイント
ここでは、不動産鑑定を依頼する際のポイントを紹介します。
必要書類を揃えておく
不動産鑑定士に依頼する際、以下のような書類を用意しておくと正確な鑑定額の算出につながります。必要書類が揃っていれば、不動産鑑定士と何度も連絡を取る必要がなくなり、完了報告を待つだけで済みます。
なお、不動産鑑定士によって必要書類が異なる場合もあり、「納税通知書以外」の書類は不動産鑑定士に取得してもらうこともできるため、自分で揃えるべき書類を事前に確認しましょう。
【必要書類の例】
・納税通知書（固定資産税の納税通知書、または評価証明書）
・登記簿謄本（全部事項証明書）
・住宅地図（公図／地積測量図）
・建物図面（間取り図／各階平面図）
・ガス配管図
・上水道配管図
・下水道台帳
・道路台帳
また、不動産売買の契約書や重要事項説明書、修繕／リフォームの契約書などといった各種契約書があると、不動産鑑定士へスムーズな依頼ができます。マンションの鑑定を依頼する場合は、管理費・修繕積立金などが記載された書類や管理規約も用意しておきましょう。
実績ある鑑定士を選ぶ
不動産鑑定士にはそれぞれ得意分野があります。また、一戸建ての鑑定実績が多い、中古マンションをメインに鑑定しているなど、実績も個人で異なります。
そのため、不動産鑑定士の経歴・実績などを事前に確認し、依頼したい物件に近い条件・種類の物件の鑑定実績が豊富な鑑定士に依頼しましょう。
不動産鑑定会社、個人の鑑定事務所などのHPに得意分野や実績が掲載されているケースも多いため、チェックしてみるのもおすすめです。
複数社の鑑定を比較する
鑑定に採用している料金体系・鑑定料金の設定は鑑定士によって異なるため、複数社に見積もりを請求し、条件に合った鑑定士を選ぶことがポイントです。
複数社の不動産鑑定士を比較すると、親切でコミュニケーションがとりやすい・専門用語が多くて説明がわかりにくい・希望する条件をプランに反映してもらえるなど、個人としての相性や料金の違い、各鑑定士の得意分野などを把握できます。
不動産鑑定依頼は「クラウドワークス」へ
不動産鑑定の依頼先はいくつかありますが、比較的安価に依頼できるのがクラウドソーシングサービス（※）です。
なかでも日本最大級の「クラウドワークス」は登録ワーカー数が480万人を超えており、日本全国の不動産鑑定士を探すことができます。
登録ワーカーのプロフィールを見れば、不動産鑑定の実績や経歴、保有資格、料金体系、居住地などをすぐに確認できるため、条件に合った人材を探しやすいことが強みです。また、税理士・行政書士・公認会計士・土地家屋調査士などの有資格者も登録しているため、不動産鑑定に関連する業務をあわせて依頼することもできます。
不動産鑑定士をインターネットで探す場合、各社の問い合わせフォームから1社ずつ連絡して見積もりを依頼しなければならないため、手間と時間がかかります。
一方、クラウドワークスを利用すればシステム上で複数の不動産鑑定士に見積もりを同時請求でき、料金や納期、対応範囲などの相談・交渉も可能です。そのため、複数の不動産鑑定士を比較・検討してから依頼先を決めたい場合にもおすすめです。
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